Nießbrauchwert berechnen: Steuerminderung bei Immobilienübertragungen

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Wird eine Immobilie verschenkt oder in eine Familienstiftung eingebracht, unterliegt sie grundsätzlich mit ihrem Marktwert der Schenkungssteuer. So können - abhängig vom Verwandtschaftsgrad - schon bei einzelnen Eigentumswohnungen empfindliche Steuerbelastungen entstehen.  

Mit einem Nießbrauchrecht lässt sich der steuerliche Wert deiner Immobilie - und damit auch deine Steuerlast - jedoch deutlich senken.. 

Unser Nießbrauch-Rechner ermittelt den Kapitalwert des Nießbrauchs sowie den geminderten Steuerwert deiner Immobilie nach § 14 und § 16 Bewertungsgesetz (BewG).

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Welche Nießbrauchsarten gibt es?

Beim Nießbrauch wird in verschiedene Nießbrauchsarten unterschieden. Die wohl am häufigsten vorkommenden sind:

• Zuwendungsnießbrauch
• Vorbehaltsnießbrauch
• Bruchteilsnießbrauch bzw. Quotennießbrauch

Zuwendungsnießbrauch

Beim Zuwendungsnießbrauch überträgt der Eigentümer einer Sache, z. B. einer Immobilie, an einen anderen das Nießbrauchsrecht für diese Sache. In der Folge stehen sämtliche Erträge (z. B. die laufenden Mieten) aus der Immobilie dem Nießbrauchnehmer zu. Die Sache selbst bleibt aber im Eigentum des Nießbrauchgebers.

💡 Tipp: Der Zuwendungsnießbrauch eignet sich hervorragend, um das Einkommen der Eltern teilweise auf die Kinder zu transferieren und somit die effektive Steuerlast der Familie signifikant zu mindern.

Vorbehaltsnießbrauch

Beim Vorbehaltsnießbrauch behält sich der bisherige Eigentümer der Immobilie den Nießbrauch vor und überträgt diese zeitgleich an einen Dritten. In der Folge ist der Dritte Eigentümer der Immobilie geworden, während der bisherige Eigentümer weiterhin sämtliche (Miet-)Erträge daraus erhält.

💡 Tipp: Der Vorbehaltsnießbrauch wird häufig im Rahmen von Schenkungen und vorweggenommener Erbfolge genutzt um die steuerrechtlich relevanten Werte zu mindern und dadurch die Schenkungssteuer zu mindern.

Bruchteilnießbrauch und Quotennießbrauch:

Hierbei wird das Nießbrauchsrecht nur für einen Teil der Sache oder nur zu einem bestimmten Anteil eingeräumt.

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Warum mindert der Nießbrauch den Steuerwert?

Der Nießbrauchberechtigte erhält das Recht zur Nutzung der Immobilie (z. B. Mieteinnahmen), was den wirtschaftlichen Wert der Immobilie für den Eigentümer senkt. Hintergrund ist, dass sich eine Immobilie theoretisch nur zu deutlich niedrigeren Preisen veräußern lässt, wenn die Mieterträge jemand anderem zufließen.

Sofern die Immobilie aber ohnehin im Eigentum der Familienmitglieder bleibt, wirkt sich dieser Nachteil nicht aus - für steuerliche Zwecke findet die Wertminderung aber trotzdem volle Beachtung.

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Berechnung des Nießbrauchwertes

Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird dabei anhand von Vervielfältigern ermittelt, welche von Alter und Geschlecht abhängen. Der Grundgedanke hierbei ist, dass bei einem lebenslangen Nießbrauch die Dauer der Wertminderung der Immobilie von der verbleibenden Lebenserwartung des Nießbrauchnehmers abhängt.

Je länger der Nießbrauchnehmer also noch lebt, desto höher ist der Vervielfältiger und desto höher ist auch die Minderung des Steuerwerts der Immobilie.

Der jeweils zutreffende Vervielfältiger wird sodann mit dem jährlichen Gebäudereinertrag multipliziert. Das Ergebnis ist der Kapitalwert des Nießbrauchs.

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💡 Tipp: Rein steuerlich betrachtet sollte die vorgezogene Übertragung einer Immobilie an spätere Erben daher möglichst früh stattfinden. Je jünger die Schenker sind, desto mehr wirkt sich ein Vorbehaltsnießbrauch auf den Steuerwert der Immobilie aus.

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Ermittlung des Gebäudereinertrages

Der Gebäudereinertrag ergibt sich in der Regel aus der Jahresnettokaltmiete (bei Vermietung an Dritte) bzw. der ortsüblichen Jahresmiete für eine vergleichbare Wohneinheit (bei Eigennutzung) abzüglich diverser Kosten. Die Kosten umfassen insbesondere die Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis) sowie die Bodenwertverzinsung.

Die konkrete Berechnung des Gebäudereinertrags ist von Gebäude zu Gebäude verschieden, weshalb eine Berechnung durch das Tool nicht stattfinden kann. Das Tool lässt dich daher direkt den durch dich geschätzten Gebäudereinertrag eingeben.

Zur Berechnung des genauen Gebäudereinertrags wende dich bitte an einen Steuerberater. Wir stehen dir hierfür selbstverständlich gern zur Seite.

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💡 Tipp: Der Gebäudereinertrag ist gem. § 16 BewG auf maximal Immobilienwert ÷ 18,6 begrenzt.

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Wie funktioniert der Nießbrauch-Rechner?

• Du gibst Immobilienwert, Jahresnettokaltmiete, Alter und Geschlecht des Nießbrauchnehmers ein.
• Der Rechner wählt den entsprechenden Vervielfältiger aus.
• Der Jahreswert wird ggf. nach § 16 BewG begrenzt (Immobilienwert ÷ 18,6).
• Der Nießbrauchwert wird berechnet: Gebäudereinertrag × Vervielfältiger.
• Der geminderte Steuerwert ergibt sich, indem der Nießbrauchwert vom Immobilienwert abgezogen wird.

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Wie interpretierst du das Ergebnis?

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➡ Nießbrauchwert: Der Nießbrauchwert gibt den Kapitalwert des Nutzungsrechts an, welcher den Steuerwert deiner Immobilie mindert.

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➡ Geminderter Steuerwert: Der geminderte Steuerwert ist der Wert deiner Immobilie nach Abzug des Nießbrauchs und somit der für Erbschaft- und Schenkungsteuer maßgebliche Wert.

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Fazit

Ein Nießbrauch bietet Vorteile bei der optimalen Nutzung von Freibeträgen und ermöglicht die steuerneutrale Übertragung von Immobilien, deren Steuerwerte die erbschaft- und schenkungsteuerrechtlichen Freibeträge andernfalls überschreiten.

Insbesondere bei komplexen Konstellationen (z. B. bei mehreren Nießbrauchnehmern oder beim Quotennießbrauch) empfiehlt sich eine individuelle steuerliche Beratung. Aber auch bei vermeintlich einfach Fallkonstellationen sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden, um rechtlich abgesichert zu sein. Aufgrund der meist hohen Steuerwerte bei Immobilien, können Fehler bei Bewertung und Co. schnell teuer werden. 

Wir von Callidus haben uns auf die Beratung von Immobilieninvestoren spezialisiert und helfen dir gerne bei der Bewertung und steuerrechtlich optimalen Übertragung deiner Immobilie.

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FAQ: Häufige Fragen zum Nießbrauch-Rechner

Wie wird der Vervielfältiger bestimmt?

Er ergibt sich aus der amtlichen Sterbetafel des Satistischen Bundesamtes für Bewertungsstichtage ab dem 01. Januar 2025 und richtet sich nach Alter und Geschlecht des Berechtigten. Die Sterbetafeln werden jährlich aktualisiert.

Warum gibt es die Begrenzung auf Immobilienwert ÷ 18,6?

Diese Vorschrift des § 16 BewG soll überhöhte Jahreswerte verhindern und für realistische und vergleichbare Bewertungen sorgen. Insbesondere soll eine Überbewertung von Nutzungsrechten, wie z. B. Nießbrauchsrechten, verhindert werden.

Für welche Fälle ist der Rechner gedacht?

Er dient zur ersten steuerlichen Einschätzung bei unentgeltlichen Übertragungen wie Schenkungen, Erbfällen oder Gestaltungen mit Vorbehaltsnießbrauch. Der Rechner ist dabei auf Fälle ausgelegt, bei denen es nur einen Nießbrauchnehmer gibt.

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